En la entrega de resultados del primer trimestre de 2023, el Pei, Patrimonio Estrategias Inmobiliarias, vehículo de inversión inmobiliaria estructurado y administrado por Pei Asset Management, hizo una serie de comentarios relevantes sobre el proceso de desinversiones de activos y reperfilamiento de deuda.
Continuará ejecutando su estrategia de optimización del portafolio a través de la desinversión, reconversión y redesarrollo de activos que permitan generar eficiencias en los resultados operativos.
El equipo del Departamento de Investigaciones Económicas y Estrategia de Corredores Davivienda, resaltó los siguientes anuncios relevantes:
1.- La administración reiteró su plan de llevar a cabo una asamblea extraordinaria para ajustar la estructura de comisiones de administración antes de terminar el primer semestre.
2.- Se ajustó el pronóstico de flujo distribuible para 2023 hasta COP 1,470/título (antes COP 880), es decir que en promedio se esperan distribuciones de flujo trimestral de COP 368/título. Este continúa siendo un nivel bajo frente a la historia de PEI pero consideramos el anuncio como positivo. Además, se reiteraron las estimaciones de flujo por título para 2024 (COP 5,045), 2026 (COP 6,796) y 2027 (COP 7,821). Es importante mencionar que estas estimaciones no incorporan efectos de posibles desinversiones.
3.- Respecto de las desinversiones se hicieron varios anuncios importantes:
i) se mantiene la estrategia de desinvertir en 2023 entre COP 300-400 mil mm;
ii) ya se habría firmado una carta de intención (LOI) con un posible comprador de uno de los activos que PEI está en proceso de desinvertir y dicha venta podría materializarse en los próximos cuatro meses;
iii) se espera lograr esta desinversión a un precio muy cercano al valor patrimonial del activo, que podría ascender a cerca de COP 200 mil millones. Si bien no podemos afirmar que este monto corresponda a un único activo, en caso que efectivamente sea una única propiedad, los activos que, a cierre de 2022, cuentan con avalúos entre COP 150 mil millones -250 mil millones del portafolio de Pei incluyen a: Elemento (COP 208 mil mm), Avianca (COP 201 mil mm), Atlantis (COP 193 mil mm), Cittium (COP 192 mil mm), Torre Corpbanca (COP 181 mil mm) y Rivana Etapa 1 (COP 165 mil mm).
4.- La administración espera firmar en próximos días el mandato con una entidad multilateral (creemos que sería el IFC) para el reperfilamiento de USD 150 millones de deuda, con unas condiciones que, de acuerdo a la administración, mejorarían el costo y perfil de la deuda del vehículo. Como referencia, a la tasa de cambio actual, esto permitiría el reperfilamiento de cerca del 22% de la deuda total de Pei.
RESULTADOS DE COMIENZO DE AÑO
Resaltó Corredores Davivienda que los resultados del Pei para el inicio del 2023 estuvieron en línea con sus expectativas, donde la reducción temporal de comisiones del 37.5% anunciada hace algunas semanas permitió una mejora en el margen Ebitda y consecuentemente en el flujo distribuible a ser pagado el próximo 15 de mayo (COP 351/título) frente a los dos últimos pagos.
Además, la administración mejoró su estimación del flujo a ser pagado en 2023. A nivel operativo, los ingresos del vehículo crecieron un 16% anual, mientras que los indicadores de vacancia se mantuvieron relativamente estables frente al cierre de 2023.
Durante el trimestre, la vacancia económica del vehículo se ubicó en 8.0%, cerca de 1.03 puntos porcentuales por debajo de la cifra el 1T22 y 0.37 puntos porcentuales por encima del cierre de cierre de 2023, lo cual está asociado a los efectos de la temporada navideña. Por otro lado, el margen Noi se ubicó en 83.5% y el margen Ebitda alcanzó 72.4%, este último incrementándose de manera relevante (+6.9 puntos porcentuales frente al 4T22), debido a la reducción de las comisiones de administración aplicables para 2023.
