Emisión de títulos

¿Cómo impactan las tasas de interés en la estructura de capital de una empresa?

En el mundo corporativo, las decisiones sobre cómo financiar una empresa son tan estratégicas como cualquier plan de expansión o inversión. Una de las variables más determinantes en este proceso es el comportamiento de las tasas de interés, tanto en los mercados locales como internacionales. Pero ¿cómo se relacionan exactamente las tasas con la estructura de capital de una organización? Para responderlo, primero debemos entender qué significa esta estructura y cómo las tasas la afectan directamente.

¿Qué es la estructura de capital?

La estructura de capital se refiere a la combinación entre deuda y capital propio (patrimonio) que una empresa utiliza para financiar sus operaciones, activos y proyectos. En términos simples, es la forma en la que una organización decide apalancar su crecimiento: ¿debe endeudarse, emitir acciones, reinvertir utilidades o una mezcla de todo lo anterior?

Cada fuente de financiamiento tiene un costo asociado. En el caso del capital, es el rendimiento que esperan los inversionistas. En el caso de la deuda, es la tasa de interés que se pacta con las entidades financieras. Esta última es precisamente la que se ve directamente influenciada por los movimientos del mercado financiero.

¿Qué sucede cuando suben las tasas de interés?

Cuando los bancos centrales, como el Banco de la República en Colombia o la Reserva Federal en EE. UU., incrementan las tasas de referencia, el costo de endeudarse aumenta.

Esto tiene efectos directos sobre las empresas:

  • Mayor costo financiero: Los créditos nuevos son más costosos y las empresas que ya están endeudadas a tasas variables verán incrementos en sus pagos de intereses.
  • Reducción del apalancamiento: Ante tasas altas, muchas organizaciones evalúan muy bien si el financiamiento con deuda es la mejor opción. Esto puede llevar a una recomposición de la estructura de capital, reduciendo el peso de la deuda y fortaleciendo el capital propio.
  • Mayor exigencia para los proyectos de inversión: Cuando el costo del dinero sube, los proyectos deben demostrar una rentabilidad superior para justificar el financiamiento.


¿Y si bajan las tasas?

En contextos de tasas bajas, la lógica se invierte:

  • Financiarse con deuda es más atractivo: Las empresas pueden acceder a capital externo a bajo costo, lo que incentiva el crecimiento mediante el endeudamiento.
  • Se incrementa el apalancamiento financiero: Muchas organizaciones aprovechan las tasas bajas para reorganizar su estructura de financiamiento, sustituyendo capital costoso por deuda barata, con el objetivo de mejorar su rentabilidad sobre el capital.
  • Mayor actividad en emisiones y fusiones: Las tasas bajas también estimulan la actividad del mercado de capitales, ya que las valoraciones aumentan y el capital se mueve con mayor facilidad.


Riesgos y consideraciones clave

A pesar de los beneficios que puede traer el endeudamiento en entornos de tasas bajas, es clave tener en cuenta:

  • La volatilidad del mercado: Las tasas pueden cambiar rápidamente, por lo que una estrategia de apalancamiento excesivo puede convertirse en una carga financiera en ciclos de tasas altas.
  • La duración de la deuda: El plazo en que se toma la deuda y la tasa (fija o variable) definen la exposición al riesgo. Empresas sólidas buscan un balance entre deuda a corto y largo plazo, protegida con instrumentos financieros si es necesario.

Las tasas de interés no solo afectan a los consumidores y a los créditos personales; también son un factor decisivo en la planificación financiera de las empresas. Comprender su impacto en la estructura de capital permite tomar decisiones más informadas, tanto desde la gerencia financiera como desde la perspectiva del inversionista. En entornos de alta incertidumbre, la prudencia y la flexibilidad en la estrategia de financiamiento marcan la diferencia entre una empresa resiliente y una financieramente vulnerable.

Valor patrimonial vs. valor de mercado

A la hora de tomar decisiones de inversión, uno de los conceptos clave que un inversionista debe tener en cuenta es la diferencia entre el valor de mercado y el valor patrimonial del instrumento financiero que esté evaluando. Aunque a simple vista pueden parecer similares, estos dos conceptos son muy distintos y tienen implicaciones importantes al momento de invertir.

¿Qué es el valor patrimonial de un título participativo?

El valor patrimonial, también conocido como NAV por sus siglas en inglés (Net Asset Value), refleja el valor base de un título participativo. Es el resultado de dividir el patrimonio total del vehículo de inversión (por ejemplo, el valor de todos sus activos menos sus pasivos) entre el número total de títulos emitidos. Este valor se calcula todos los días y representa el valor “real” o “interno” del portafolio.

Por ejemplo, si un portafolio inmobiliario tiene activos avaluados en 1 billón de pesos y pasivos por 200 mil millones, su patrimonio sería de 800 mil millones. Si existen 100 millones de títulos en circulación, el valor patrimonial por título sería de 8.000 pesos. El comportamiento del valor de un título participativo suele ser más estable en el tiempo, ya que depende de la evolución del portafolio y sus activos, los avalúos, la generación de
ingresos y las obligaciones financieras.

¿Qué es el valor de mercado?

El valor de mercado, en cambio, es el precio al cual un título se negocia en el mercado secundario. Está determinado por la oferta y la demanda: si muchas personas quieren comprar el título, su precio tiende a subir; por otro lado, si muchas personas quieren venderlo, tiende a bajar. Este valor puede fluctuar día a día, incluso si el valor patrimonial del portafolio no ha cambiado.

Por ejemplo, un título con valor patrimonial de 8.000 pesos puede estarse negociando en el mercado secundario a 7.500 pesos o incluso a 8.500 pesos, dependiendo de las condiciones del mercado, las expectativas de los inversionistas y la liquidez del título.

¿Por qué pueden diferir?

La diferencia entre estos dos valores puede responder a múltiples factores:

  • Percepción del mercado: Si los inversionistas consideran que el portafolio tiene alto potencial de valorización o distribución de rendimientos, pueden estar dispuestos a pagar más que su valor contable. Por el contrario, si hay incertidumbre o bajo desempeño, el precio puede estar por debajo del valor patrimonial.
  • Liquidez: En mercados donde hay poca negociación, el precio puede fluctuar más debido a operaciones aisladas. Esto puede generar una brecha importante entre el valor patrimonial y el de mercado.
  • Condiciones macroeconómicas: Tasas de interés, inflación, y otros factores económicos pueden impactar la forma en que se valoran los activos inmobiliarios y financieros, afectando la percepción del valor de mercado.
  • Eventos específicos del portafolio: Cambios propios del negocio como la ocupación, renovaciones de contratos, compra o venta de activos, entre otros, pueden influir en la confianza de los inversionistas, generando movimientos en el precio de mercado.

¿Qué es una emisión de valores y por qué es importante en el mercado de capitales?

Cuando hablamos de inversiones en bolsa o de las fuentes de financiamiento empresarial, nos referimos a un concepto esencial dentro del mercado de capitales: las emisiones de valores.

Una emisión de valores es uno de los pilares del mercado de capitales. Se trata del proceso mediante el cual empresas, entidades financieras o gobiernos ponen a disposición del mercado instrumentos financieros para captar recursos de los inversionistas. Estos instrumentos pueden ser acciones, bonos, títulos participativos, entre otros.

A través de este mecanismo, los emisores buscan atraer capital ofreciendo a los inversionistas beneficios como derechos de propiedad sobre una empresa o proyecto, o rendimientos económicos periódicos derivados de su participación en las utilidades.

Más que una simple oferta de instrumentos financieros, una emisión representa un proceso estructurado que refleja la estrategia, solidez y visión de largo plazo del emisor. Comprender su funcionamiento, sus implicaciones y los factores que influyen en cada etapa es esencial para cualquier actor del ecosistema financiero, ya sea como emisor o como inversionista.

¿Para qué se realizan las emisiones?

Las emisiones de valores responden a diversos objetivos estratégicos, entre los que destacan:

  • Financiar nuevos proyectos: Permiten a empresas y vehículos de inversión expandirse, construir nuevas instalaciones o invertir en oportunidades de crecimiento.
  • Refinanciar deudas existentes: Ayudan a mejorar las condiciones de endeudamiento, accediendo a mejores tasas de interés o plazos de pago más favorables.
  • Incrementar el capital de trabajo: Brindan liquidez para atender las necesidades operativas cotidianas.
  • Optimizar la estructura de financiamiento: Facilitan la diversificación de las fuentes de recursos entre deuda y capital, fortaleciendo la posición financiera de la organización.

 

¿Cómo se lleva a cabo una emisión de valores?

El proceso de emisión puede variar según la jurisdicción y el tipo de instrumento financiero, pero en términos generales sigue los siguientes pasos:

1. Planeación y estructuración: El emisor define el monto de capital que desea recaudar, selecciona el tipo de instrumento financiero que ofrecerá y establece sus condiciones principales (plazo, tasa de interés, participación accionaria, entre otros).

2. Obtención de autorizaciones: Se deben cumplir con los requisitos regulatorios y obtener las aprobaciones necesarias de las autoridades correspondientes. En Colombia, esta labor está a cargo de la Superintendencia Financiera.

3. Publicación del prospecto de emisión: Se elabora un documento detallado que contiene toda la información relevante para los potenciales inversionistas, incluyendo los riesgos asociados, rendimientos esperados, y el destino de los fondos captados.

4. Colocación en el mercado: Los valores se ofrecen a los inversionistas a través de mecanismos públicos (accesibles a todo tipo de inversionistas) o privados (dirigidos a un grupo específico de participantes). En Colombia, para los emisores listados en el sistema de renta variable, la colocación se hace a través de las Sociedades Comisionistas de Bolsa en su rol de intermediarios del mercado de valores.

5. Negociación y seguimiento: Posteriormente, los valores pueden ser negociados en bolsas de valores o en mercados secundarios, dependiendo de sus características. Además, el emisor debe mantener una comunicación continua con los inversionistas, cumpliendo con las obligaciones de información y reportes periódicos.

Las emisiones de valores son un motor fundamental para el crecimiento económico. Permiten que empresas, fondos y proyectos accedan a capital fresco, que inversionistas diversifiquen sus portafolios, y que el mercado de capitales se mantenga dinámico y competitivo.

Para los inversionistas, las emisiones ofrecen nuevas alternativas para invertir su dinero y obtener rendimientos atractivos. No obstante, también conllevan riesgos. Es fundamental analizar la solidez financiera del emisor, su historial de gestión y su capacidad de generar ingresos sostenibles.

También se deben evaluar las condiciones específicas de la emisión: el tipo de instrumento financiero ofrecido (acciones, bonos, títulos participativos), el plazo, las tasas de interés o dividendos esperados, y los riesgos asociados, como el riesgo de crédito o de mercado.

Titularización inmobiliaria: una estrategia eficiente para invertir en bienes raíces

Titularización inmobiliaria: una estrategia eficiente para invertir en bienes raíces

La inversión en el sector inmobiliario ha sido tradicionalmente una de las alternativas más sólidas para preservar y aumentar el patrimonio. Usualmente, los inversionistas accedían a este mercado mediante la compra directa de inmuebles para renta o venta, o participando en proyectos de desarrollo. Sin embargo, desde hace aproximadamente dos décadas, en Colombia se ha consolidado un mecanismo más eficiente y accesible como la titularización inmobiliaria.

¿Qué es la titularización inmobiliaria?

La titularización inmobiliaria es un proceso financiero mediante el cual activos inmobiliarios como edificios corporativos, centros comerciales, hoteles o centros logísticos son transformados en valores negociables en el mercado de capitales. En otras palabras, se podría asimilar a tomar una bolsa de activos inmobiliarios y fraccionaria en títulos que representan partes iguales que pueden ser adquiridas por los inversionistas.
Estos títulos otorgan a los inversionistas una participación proporcional sobre el portafolio de activos, permitiéndoles acceder a los beneficios de ser copropietarios de activos inmobiliarios de altas especificaciones sin necesidad de adquirir cada inmueble de manera directa, asumir su gestión operativa ni sus gastos asociados.

¿Cómo opera un esquema de titularización?

El proceso comienza con un originador que transfiere los activos a un fideicomiso de titularización. Este fideicomiso, administrado por una entidad especializada, se encarga de gestionar los activos, recaudar los ingresos por arrendamiento, realizar mantenimientos y asegurar el cumplimiento de las obligaciones financieras y tributarias.

Posteriormente, el fideicomiso emite títulos que se ofrecen en el mercado mediante emisiones públicas. Los inversionistas que adquieren estos títulos reciben, en función de su participación, los flujos de caja generados por los cánones de arrendamiento de los activos y se benefician de la valorización de los inmuebles a lo largo del tiempo.

Principales ventajas de la titularización inmobiliaria

La titularización inmobiliaria ofrece múltiples beneficios tanto para los inversionistas como para los originadores de los activos:

  • Acceso al mercado inmobiliario: Este mecanismo de inversión permite que los inversionistas accedan al sector inmobiliario sin necesidad de destinar un gran capital que usualmente exige comprar una propiedad física como una bodega, eliminando las barreras y los costos asociados al mantenimiento y administración de inmuebles.
  • Diversificación de portafolio: La bolsa de activos inmobiliarios normalmente está diversificada por diferentes tipos de activos (oficinas, locales, bodegas, centros de salud, entre otros), en diferentes sectores de la economía (comercio, industrial,financiero, Retail, hotelería) y en diferentes ubicaciones geográficas, lo cual contribuye a mitigar riesgos.
  • Gestión eficiente: A diferencia de una inversión directa en propiedades, los inversionistas en titularización no se encargan de la gestión directa de los inmuebles, ya que esta queda en manos de un administrador profesional. Esto hace que la inversión sea más accesible para quienes buscan opciones inmobiliarias sin asumir la gestión directa de los activos.
  • Solidez del subyacente inmobiliario: Dado que los activos que respaldan los títulos son bienes inmuebles tangibles, existe una mitigación natural del riesgo, ya que es poco probable que todos los activos sufran pérdidas significativas de valor de manera simultánea. Además, la inclusión de activos de distintas categorías contribuye a una mayor diversificación del portafolio. De esta forma, una eventual desocupación en un edificio de oficinas puede ser compensada por la estabilidad en la ocupación de bodegas o locales comerciales, lo que ayuda a estabilizar el flujo de caja generado por el portafolio.
  • Potencial de crecimiento del negocio: La titularización es una fuente de financiamiento que permite obtener capital rápidamente. Este capital puede ser utilizado para expandir el negocio, realizar mejoras en las propiedades o reducir deudas.

 

En un entorno en el que los inversionistas valoran cada vez más la eficiencia, la diversificación y la gestión experta, la titularización inmobiliaria se presenta como una solución integral. Su estructura permite alinear intereses entre los gestores inmobiliarios e inversionistas, canalizar recursos hacia activos de alto desempeño y fomentar una participación más dinámica en el mercado inmobiliario. Comprender este instrumento es clave para identificar oportunidades con fundamentos sólidos y un potencial de retorno atractivo dentro de un portafolio bien equilibrado