Los fondos inmobiliarios han experimentado cambios por una determinación de la Superfinanciera. ¿Qué pasará con los inversionistas? Entrevista.
Varios inversionistas han dado a conocer las pérdidas que han experimentado con relación al fondo PEI, a raíz de los ajustes que ordenó la Superintendencia Financiera en 2021 sobre el manejo de los títulos valor de los Grupos de Inversión en Activos Inmobiliarios (en inglés, Real Estate Investment Trusts, REITs).
El presidente del fondo PEI Asset management, Jairo Corrales, habló acerca de estas denuncias y en diálogo con Noticias RCN hizo una serie de aclaraciones sobre las causas que habrían llevado a esta situación. Además, afirma que a la fecha tienen más de 5.000 inversionistas que han podido obtener importantes rendimientos.
Noticias RCN: ¿Cuál fue la situación que llevó a la pérdida en las inversiones?
Jairo Corrales: Los títulos que representan el portafolio inmobiliario han tenido una desvalorización en la bolsa. Eso no es exclusivo del PEI. No todos los títulos de valores en Colombia que tranzan en la bolsa de valores han tenido un comportamiento de dificultad en cuanto a su liquidez; entendiéndose por liquidez los volúmenes y el precio al que tranzan. Esa es una precisión importante.
Ni siquiera se limita a Colombia, porque es un tema a escala mundial, como consecuencia del aumento de la inflación que se dio a nivel generalizado y que obligó a los bancos centrales de los diferentes países a intervenir las tasas de interés, pues llegó a temas donde tenemos incrementos de más del 200 %. Y ese aumento en las tasas de interés ha llevado a que los activos financieros, como lo es el caso de los títulos, sufran unas desvalorizaciones.
Noticias RCN: ¿Cuál es la respuesta que el fondo PEI le da a los inversionistas que se han visto afectados?
J. C.: Nuestra respuesta a los inversionistas ha sido primero mucha claridad y transparencia. Por eso generamos llamadas, generamos reportes, les explicamos cuál es la actualidad de todo; de cada uno de los activos que conforman el portafolio. Así tratamos de mostrarles que detrás de los títulos hay un portafolio inmobiliario que se está comportando bien y que, en la medida de lo posible, no hagan una desinversión en este momento, porque cuando las condiciones de tasas de interés mejoren, muy seguramente vamos a ver una recuperación del valor del título.
Otro mensaje importante hacia nuestros inversionistas es la educación financiera. Algunas de las denuncias, o digamos reclamos, por parte de algunos de los de los afiliados a los fondos de pensiones, ha sido que se les había ofrecido una inversión de “no riesgo”. Pues esas inversiones no existen. Todas las inversiones tienen un riesgo asociado, hay unas de mayor riesgo, y hay otras de menor riesgo. Tiene que ser claro que este es un título participativo, que no es un bono y que el resultado final depende de cómo se comporta el mercado.
Cuando hacemos una emisión no estamos haciendo una emisión de un CDT o un bono que tiene un cupón fijo, sino que acá el inversionista cuando entra al PEI conoce la naturaleza del vehículo y sabe que puede haber una variación. Nosotros estamos siendo muy insistentes con nuestros inversionistas en contarles cómo está el vehículo, porque eso les permite a ellos tomar una decisión.
¿Cuántos inversionistas del PEI se han visto afectados o les han presentado una queja directa sobre los rendimientos?
J. C.: Nosotros hoy en día tenemos cerca de 5.400 inversionistas. De estos, más de 4.400 son personas naturales. Nosotros directamente hemos tenido muy pocas reclamaciones o comunicaciones donde nos expresan algún tipo de malestar. Sí hemos recibido algunas principalmente de los afiliados a través de los fondos de pensiones y en conjunto con ellos hemos iniciado una serie de sesiones, en las que les tratamos de explicar cuál es el comportamiento.
Nosotros no hemos dado pérdidas. El año pasado, al contrario, con ingresos de casi 609 mil millones, tuvimos unos márgenes del 83 % y el 63 % del ebitda, que les permitieron a nuestros inversionistas unos rendimientos de más de 175 mil millones de pesos.
Lo que pasa es que en el título, ya en el tema patrimonial, el valor en el mercado del título se ha disminuido, y ahí es donde vienen los reclamos de los inversionistas, y obviamente los entendemos. Porque para nadie es grato ver en su estrato una disminución del valor patrimonial, que le reflejan una disminución tan sensible.
¿Qué deberían considerar unos nuevos inversionistas en el mercado actual?
J. C.: El tema de largo plazo. Lo que más le diríamos a los inversionistas es que tienen que tener presente que el horizonte de inversión que nosotros tenemos dentro del PEI es del largo plazo y es una inversión. Un inmueble casi que por su naturaleza se aprecia en el tiempo. Siempre. Pero puede tener en el mercado de valores una volatilidad que no tiene el tema inmobiliario.
Y como el mecanismo a través del cual se hace la desinversión no es vendiendo unos ladrillos, sino vendiendo los títulos, es muy importante que entren sin esas necesidades con los recursos y con esa visión de largo plazo, para poder definir a su conveniencia el mejor momento de desinversión.
Ese inversionista que hoy está diciendo que nunca invertiría puede cambiar radicalmente de punto de vista si dentro de un año el título está en un valor distinto y tenemos unos rendimientos sustancialmente más altos que los actuales. Y eso está originado en el momento en el que yo voy a hacer la desinversión.
Es muy importante la educación financiera. El inversionista debe entrar al negocio sabiendo cuáles son los riesgos, sabiendo cuáles son las premisas y el largo plazo. Para de esa manera no tener que salir a liquidar su inversión en el momento que no es propicio, porque el mercado de valores le genera un valor muy importante a los inversionistas, que es la liquidez. Porque vender un título es mucho más sencillo que un ladrillo.
Pero también tienen que ser conscientes que le introduce un tema de volatilidad y por eso, para evitar que la volatilidad lo afecte él, debe tener un horizonte de inversión de largo plazo, de tal manera que pueda escoger el momento de hacer la inversión. Y que no sea un tema que una coyuntura en la baja del precio, que lo lleve a monetizar una pérdida que se esté dando por una disminución del valor del título.
¿Consideran que la Superfinanciera debería emitir algún pronunciamiento para aliviar a los inversionistas?
J. C.: A nivel internacional es normal que los inversionistas valoren a precio de mercado. Acá el regulador no se está inventando nada estrambótico o que no tenga sentido, porque en teoría los mercados son los que deben llevar a definir el precio de un título.
Lo que pasa es que estamos en un mercado de valores en Colombia que ha perdido profundidad, que no tiene toda la liquidez que quisiéramos. Segundo, lo que yo les comentaba es que uno podría más bien pensar en que la oportunidad para implementar un cambio en la valoración pudiera llevar a la conclusión de escoger una fecha distinta.
Pero en el largo plazo una decisión como la que se tomó está acorde con los estándares internacionales. O sea, es normal que los Grupos de Inversión en Activos Inmobiliarios (REITs, por su sigla en inglés) y en general los vehículos de inversión inmobiliaria se valoren a precios de mercado. Eso no es algo atípico de Colombia o una locura por parte del regulador. Al contrario, es una buena práctica internacional.
Lo que pasa es que de pronto sí la coyuntura de la que estábamos saliendo, con un país en medio de la pandemia, marchas y protestas sociales, con un mercado de capitales con una baja profundidad en su liquidez, pudo acentuar el problema de la pérdida de valor de los títulos en el mercado secundario.
